Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının bir diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır.

​

a. Kira Bedeli Tespit Davasının Tarafları

Kira bedeli tespit davasını kira sözleşmesini imzalayan taraflar açabileceği gibi aynı zamanda veya taşınmazın maliki veya paydaşlardan her biri tespit davasını açabilmektedir.

​

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15709 K. 2018/13113 T.

“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…”

​

b. Kira Bedeli Tespit Davası Dava Açma Süresi

Kural olarak kira bedeli tespit davası beş yıllık sözleşme süresini sonunda her zaman açılabilmektedir ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce tespit davası açılmaz veya dava açılacağı karşı tarafa bildirilmez ise mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Yine TBK md. 345/son hükmü gereği sözleşmede artış hükmü varsa tahliye davası dönem içinde açılsa da dönem başından itibaren etki edebilecektir.

​

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.

​

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

​

Kira Bedeli Tespit Davası;

​

5 Yıldan Önce Açılmışsa, Mahkemece en fazla TÜFE’ye göre artırım yapılır.

5. Yıldan Sonra Açılmışsa, Mahkemece TÜFE ile bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre artırım yapılır.

Kira Yılından 30 Gün Önce Açılmışsa, Yeni kira yılı için geçerli olacak şekilde hüküm kurulur.

Kira Yılından Önceki 30 Gün Geçtikten Sonra Açılmışsa    Bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm kurulur.

​

c. Kira Bedeli Tespit Davalarında Islah

Kira bedeli tespiti davaları kendine özgü davalar olduğundan, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği yargılama esnasında ıslah ile başta talep edilen miktarın üzerinde bir miktarın talep edilmesi mümkün değildir.

​

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/2792 K. 2021/267

“…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…”

​

d. Kira Bedeli Tespit Davalarında Kararın İcrası ve Faiz

Kira bedeli tespiti davaları kendine özgü davalar olduğundan, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği kesinleşmeden icra edilemez (12.11.1979 tarihli 1979/1-3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). Yargılamanın istinaf veya temyiz yoluyla kesin hükme kavuşturulması gerekmektedir.

​

Yargıtay, 07.07.1965 tarihli ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda tespit edilen kira farkının dava ve icra edilebilir olmasını miktarın kesin olarak belirlenmiş olmasına bağlamaktadır. Bu da tespite ilişkin sulh hukuk mahkemesi kararının kesinleşmesi ile mümkün olacaktır.

​

Tespit edilen kira fark bedeline de ancak kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecektir