1.KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

​

1.1.)Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür.

​

1.1.1.)Bildirim Yoluyla

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, aşağıda ele alacağımız süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. Diğer taraftan TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”.

​

1.1.1.1.)Kiracı Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Nasıl Feshedebilir?

TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Görüldüğü üzere, adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiştir.[1]

​

1.1.1.2.)Kiraya Veren Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Nasıl Feshedebilir?

Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.

​

Örneğin 01.01.2010 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamışsa, kiraya veren en geç 30.09.2020 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2020 tarihinde sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin en geç uzama yılının bitiminden 3 ay önce yani 30.09.2020 tarihinde kiracının hâkimiyet alanına ulaşması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yönde olup, 08.02.2016 tarihli kararında bu durumu Yargıtay aynen “… Kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır” şeklinde ifade etmiştir.[2]

Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli, örneğin sekiz, on iki yıllık gibi süreler için yapıldığı durumlarda, bu yılların bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini aramak -hükmün kiraya verenin mağduriyetini önleme amacı önündeki gerekçesi de dikkate alındığında- kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracağından, örnekteki sekiz yıllık kira sözleşmesinde sekizinci yıldan itibaren 2 yıl sonra, on iki yıllık kira sözleşmesinde de on ikinci yılın bitiminden en geç 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmelidir.[3]

​

1.1.2.)Dava Yoluyla

TBK Md. 353 uyarınca “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Ayrıca TBK Md. 354 uyarınca “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”

Bu hükümler doğrultusunda kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi bağlamında dava yoluyla sona erme sebepleri kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmıştır:

​

1.1.2.1.) Kiracıdan Kaynaklardan Nedenlerle Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Nasıl Feshedilebilir?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

​

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

​

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

​

1.2.1.2.) Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Nasıl Feshedilebilir?

TBK Md. 350  “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” hükmünü amirdir.

​

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sözleşmenin feshi halinde önem arz eden bir başka husus kiraya verenin konut ya da çatılı işyerinin tapusunu devretmesidir. Bu halde yeni malik TBK Md.351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” TBK MD.351 HÜKMÜ BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN YANINDA BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İÇİNDE GEÇERLİDİR.

​

1.2.)Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

​

1.2.1.)Bildirim Yoluyla

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, aşağıda ele alacağımız süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. Diğer taraftan TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”.

​

1.2.1.1.)Kiracı Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Nasıl Feshedebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

​

1.2.1.2.)Kiraya Veren Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Nasıl Feshedebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

​

Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.

​

1.2.2.)Dava Yoluyla

​

1.2.2.1.) Kiracıdan Kaynaklardan Nedenlerle Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Nasıl Feshedilebilir?

​

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

​

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

​

 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

​

1.2.2.2.) Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Nasıl Feshedilebilir?

TBK Md. 350 uyarınca “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

​

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sözleşmenin feshi halinde önem arz eden bir başka husus kiraya verenin konut ya da çatılı işyerinin tapusunu devretmesidir. Bu halde yeni malik TBK Md.351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” TBK MD.351 HÜKMÜ BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN YANINDA BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İÇİNDE GEÇERLİDİR.

 

[1] Gümüş, M. Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt-1, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013, s. 336

[2] Yargıtay 6. HD., 8.2.2016, E. 2015/8957, K. 2016/680

[3] Yavuz, Cevdet/Özen, Burak/Acar, Faruk: Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 10. Bası, Beta Basım, İstanbul, 2012, s.294-295