Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından 27.11.2014 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 4. Maddesinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi tanımlanmış olup madde hükmü aşağıdaki şekildedir.

​

‘’Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi ifade eder.’’

 

PROJEDEN/TEMELDEN EV ALIRKEN İMZALANAN SÖZLEŞMEDE NELER YER ALMALIDIR?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az 1 (bir) gün önce kanunda zorunlu olarak belirlenen hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye/alıcıya verilmesi zorunludur. Yine aynı özelliklere sahip ön ödemeli konut satış sözleşmesi tüketiciye/alıcıya verilmelidir. Bu sözleşmenin içerisinde özellikle aşağıdaki bilgilerin yer alıp almadığı kontrol edilmelidir.

​

• Projeden/temelden ev satın alırken inşaatı yapan yüklenici firma araştırılarak geçmiş projeleri incelenmeli,

• Müteahhit firma ile sözleşme imzalanırken sözleşme içerisindeki tarihlere dikkat edilmeli ve sözleşme tarihi ile teslim tarihi net bir şekilde belirlenmeli,

• Alınacak bağımsız bölümün metrekaresi, kat sayısı, cephesi ve oda sayısı, ada, parsel, blok gibi konut projesine ilişkin tüm detaylar ayrıntılı şekilde yazılmalı,

• Ödenecek toplam satış tutarı, varsa teslim ve diğer masraflar belirlenmeli, eğer taksit ile satış gerçekleşecekse ön ödeme tutarı, taksit sayısı ve taksit tutarları yer almalı,

• Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı yer almalı,

• Evin müteahhit tarafından herhangi bir kısıtlama (haciz, şerh, rehin vb.) olmadan teslim edileceği belirtilmeli,

• Tarafların sözleşmeden cayması halinde cayma hakkının kullanımına ilişkin bilgiler yer almalı,

• Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler yer almalıdır.

​

PROJEDEN/TEMELDEN EV ALIRKEN İMZALANAN SÖZLEŞMENİN ŞEKİL ŞARTI

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılabilmesi için öncelikle yapı ruhsatı alınmış olmalıdır. Ruhsatı alınmış olan bağımsız bölüme ilişkin ön ödemeli konut satış sözleşmesi yazılı olarak yapılır. Ancak sözleşmenin yazılı olarak yapılması tek başına yeterli değildir. Adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi tapunun alıcıya geçmesini sağlamayacak, yalnızca alıcı tarafından müteahhit firmaya ödenilen parayı geri alma hakkı verecektir.

​

Bu nedenle ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde tapuda veya noterde düzenlenmesi ve kat irtifakı devrinin tüketici/alıcı lehine tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Aksi hâlde sözleşme geçersiz olacaktır. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

 

PROJEDEN/TEMELDEN EV ALDIKTAN SONRA SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI VAR MI?

Tüketici/satıcı ile müteahhit firma arasında, tapuda veya noterde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladıktan sonra tüketici gayrimenkulü almaktan vazgeçebilir. Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 (on dört) gün içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla cayma hakkını kullandığını bildirmelidir. Aynı zamanda tüketicinin cayma hakkını kullanırken müteahhite karşı herhangi bir gerekçe göstermesine gerek de yoktur. Süresinde cayma hakkının kullanılması halinde tüketici herhangi bir cezai şart ödemeyecektir.  Aynı zamanda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve  tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 (on dört) gün içinde tüketiciye geri verilecektir.

 

PROJEDEN/TEMELDEN EV ALDIKTAN SONRA SÖZLEŞMEDEN DÖNMEK MÜMKÜN MÜ?

Tüketici/alıcı ile satıcı arasında, tapuda veya noterde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalandıktan ve binanın yapımına başladıktan sonra tüketici, gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönebilir. Tüketici, satıcıya noterlikler aracılığıyla sözleşmeden döndüğünü bildirmelidir. Ancak  satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

​

Eğer ki satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse, tüketici ölürse, tüketici kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalır ve bu sebeple ön ödemeleri yapamayacak duruma düşerse, taksitle yapılan sözleşmelerde mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi hallerinde satıcı tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

​

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 (doksan) gün içinde tüketiciye geri verilir.